به گزارش آموزش ساختمان به نقل از خبرآنلاین، بازار مسکن تهران در هفته دوم مهر ماه سال ۱۴۰۴ شاهد تحولات چشمگیری بوده که نمایانگر تداوم روندهای صعودی قیمت در بخشهای مختلف این کلانشهر است. این افزایش قیمتها به حدی رسیده که در برخی از مناطق شمالی پایتخت، بهای هر متر مربع آپارتمان از مرز ۲۳۰ میلیون تومان نیز فراتر رفته است، رقمی که نشان از عمق بحران قیمت و چالشهای دسترسی به مسکن برای بخش قابل توجهی از جامعه دارد.
تحولات اخیر بازار مسکن ایران، طبق گزارش آموزش ساختمان به نقل از مهر، در هفته دوم مهر ۱۴۰۴ همچنان تحت تاثیر شدید سه عامل اصلی قرار دارد: نوسانات نرخ ارز، تورم عمومی و کاهش عرضه واحدهای مسکونی. این سه عامل به طور همزمان، فشار فزایندهای را بر قیمتها وارد آوردهاند و پویاییهای بازار را به سمت سطوح قیمتی بیسابقهای سوق دادهاند. نرخ دلار در بازار آزاد، به عنوان یکی از مهمترین شاخصهای اقتصادی، در این دوره به ۱۱۷ هزار تومان افزایش یافته است. این رقم در مقایسه با ابتدای مرداد ماه سال جاری که حدود ۹۸ هزار تومان بود، رشدی نزدیک به ۱۹.۴ درصد را نشان میدهد. چنین جهشی در نرخ ارز، نه تنها بر هزینههای وارداتی مصالح ساختمانی تاثیر مستقیم میگذارد، بلکه به عنوان یک پناهگاه سرمایه در شرایط تورمی، تقاضا برای خرید ملک را نیز به عنوان سپری در برابر کاهش ارزش پول ملی، تشدید میکند.
بررسیهای میدانی حاکی از آن است که میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران، از ابتدای مرداد ماه تا ابتدای مهر ماه، افزایش قابل ملاحظهای را تجربه کرده است. این میانگین از حدود ۸۵ میلیون تومان در ابتدای مرداد به تقریباً ۱۰۷ میلیون تومان در ابتدای مهر رسیده است که بیانگر رشد تقریبی ۲۵.۸ درصد در یک بازه زمانی دو ماهه است. این سرعت رشد، فراتر از انتظارات و نگرانیها را در مورد قدرت خرید مسکن برانگیخته است. این افزایش شدید، نشان میدهد که بازار مسکن نه تنها در حال انطباق با نرخ تورم عمومی است، بلکه خود به عاملی برای دامن زدن به انتظارات تورمی در میان مردم تبدیل شده است.
در تفکیک جغرافیایی بازار، مناطق شمالی تهران نظیر نیاوران، زعفرانیه و الهیه، همچنان در صدر گرانی قرار دارند و قیمتها در این نواحی به بیش از ۲۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع نیز رسیده است. این ارقام نشاندهنده یک بازار لوکس و بسیار گرانقیمت است که دسترسی به آن تقریباً برای اکثر اقشار جامعه ناممکن است و بیشتر به عنوان یک ابزار سرمایهگذاری برای افراد دارای سرمایههای کلان عمل میکند. این شکاف قیمتی عمیق میان مناطق مختلف شهر، نابرابریهای اقتصادی و اجتماعی را به وضوح منعکس میکند و چالشهای جدی را برای برنامهریزی شهری و توسعه متوازن به وجود میآورد.
در مقابل، مناطق جنوبی و حومه شهر تهران مانند پردیس، پرند و اندیشه نیز اگرچه با نرخهای مطلق پایینتری معامله میشوند، اما افزایش قیمتهای نسبی قابل توجهی را تجربه کردهاند. میانگین قیمت در این مناطق از حدود ۳۵ میلیون تومان در ابتدای مرداد ماه به تقریباً ۴۴ میلیون تومان در ابتدای مهر ماه افزایش یافته است. این به معنای رشد حدود ۲۵.۷ درصدی است که تقریباً همراستا با رشد میانگین قیمت در کل تهران است. این روند نشان میدهد که فشار تورمی و نوسانات ارزی به تمام نقاط بازار مسکن، حتی به مناطق با قیمتهای پایینتر و با هدف سکونت اقشار متوسط و کمدرآمد، نیز سرایت کرده است. این موضوع میتواند فشار مضاعفی بر این اقشار وارد آورد و آنها را بیش از پیش از رویای خانهدار شدن دور کند.
این پویاییها در بازار مسکن، سوالات متعددی را درباره علل ریشهای و پیامدهای بلندمدت آن مطرح میسازد. آیا افزایش نرخ ارز و تورم، صرفاً محرکهای اصلی این رشد هستند یا عوامل ساختاری دیگری نیز در کارند؟ کاهش عرضه واحدهای مسکونی نیز میتواند ناشی از افزایش هزینههای ساختوساز، پیچیدگیهای اخذ مجوز، یا حتی ترجیح سرمایهگذاران به حبس سرمایه در املاک به جای فروش در شرایط عدم قطعیت اقتصادی باشد. هر یک از این عوامل میتواند به تنهایی یا در ترکیب با یکدیگر، به وضعیت فعلی دامن بزند.
با توجه به روند فعلی و پیشبینی تداوم نوسانات ارزی، انتظار میرود که بازار مسکن در پاییز سال جاری نیز شاهد رشد قیمتها باشد، مگر اینکه سیاستهای کنترلی و حمایتی موثری از سوی نهادهای ذیربط اعمال شود. این سیاستها میتواند شامل تدابیری برای کنترل نرخ ارز، مدیریت نقدینگی، افزایش تولید مسکن، یا حتی مداخلات مستقیم در بازار برای حمایت از خریداران واقعی باشد. با این حال، اجرای چنین سیاستهایی در شرایط کنونی و پیچیدگیهای اقتصادی موجود، چالشبرانگیز به نظر میرسد و نیازمند هماهنگی بین بخشی و دیدگاهی جامعنگر است. اگر خریداری (مصرفکننده نهایی) در بازار نیست، این نشان میدهد که سهم عمده تراکنشها میتواند توسط سرمایهگذاران یا به قصد حفظ ارزش دارایی انجام شود که به خودی خود میتواند به یک چرخه معیوب از افزایش قیمتها دامن بزند. در نهایت، ثبات پایدار در بازار مسکن مستلزم رویکردی چندوجهی است که هم به عوامل کلان اقتصادی و هم به ابعاد ساختاری بازار مسکن توجه کند.
منبع: خبرآنلاین
