توسط : به گزارش ساخت و ساز: پیش خرید و فروش آپارتمان بهترین راهکار برای شما شهروند عزیزی است که به دنبال خانه‌دار شدن به صورت اقساطی هستید؛ البته به این شرط که از قوانین حاکم بر این نوع قراردادها آگاه باشید!
گروه مهندسی سروین با بیش از دو دهه تجربه تخصصی و عملی در حوزه ساخت‌وساز و با اتکا به اعضای حرفه‌ای و متخصص خود می‌تواند شما را گام‌به‌گام در تمامی مراحل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت منطقه ۱ تهران یا مشارکت در ساخت منطقه ۵ تهران، قرارداد پیش خرید و … یاری نماید. برای ارتباط با مشاورین این دپارتمان از طریق شماره تلفن ۲۲۴۰۷۰۸۰_۰۲۱ اقدام نمایید.
پیش فروش آپارتمان یکی از استراتژی‌های پرطرفدار در صنعت ساخت‌وساز است که به موجب آن سازنده برای تأمین بخشی از هزینه‌های ساخت، اقدام به پیش فروش پروژه ساختمانی تکمیل نشده خود به متقاضیانی می‌کند که قصد دارند صاحب آپارتمانی نو با شرایط پرداخت مرحله‌ای و اقساطی شوند. از آنجاییکه در این شیوه خریدوفروش مورد معامله عینیت ملموسی ندارد تا خریدار کم‌وکیف آن را ارزیابی کند، ریسک تنظیم قراردادهای غیر اصولی بسیار بیشتر از سایر قراردادها ساختمانی است، به همین منظور مهندسین گروه سروین به عنوان بهترین سازنده مشارکت در منطقه ۱ و ۵ تهران، با اتکا به سال‌ها تجربه اجرایی و حرفه‌ای خود در حوزه ساختمان‌سازی توصیه می‌کنند که قبل از هرگونه اقدام جهت خرید و پیش فروش آپارتمان ابتدا مباحث مطرح شده در این مطلب را مطالعه نمایید.
خرید و پیش فروش آپارتمان؛ قوانین حاکم بر آن
در قرارداد پیش فروش آپارتمان، پیش خریدار متعهد می‌شود که برای تملک (در آینده) آپارتمانی نیمه ساخت و حتی ساخته نشده، مبلغی را به عنوان ودیعه به سازنده پرداخت نموده و مابقی وجه را به صورت اقساط و متناسب با پیشرفت پروژه تسویه نماید. این نوع قرارداد تا جاییکه طرفین به تعهدات خود پایبند بوده و طبق قانون و عرف عمل نمایند برای هر دو طرف معامله برد_برد است اما متأسفانه به دلیل سودجویی بعضی از افراد کلاه‌بردار، بی‌مسئولیتی سازنده در تکمیل به موقع آپارتمان و یا عدم ثبت توافقات به صورت کتبی و رسمی، اختلافات و دعاوی حقوقی مختلفی گریبان‌گیر طرفین می‌شود.
اولین و مهم‌ترین اصل در پیش خرید آپارتمان اطمینان از اصالت ، اعتبار و تخصص پیش فروشنده است. برای رسیدن به این اطمینان می‌توانید از روش‌های مختلف مثل تحقیقات محلی، بازدید از نمونه‌های اجراشده و … اقدام نمایید. نکته حائز اهمیت بعدی این است که کلیه توافقات شفاهی بین پیش خریدار و پیش فروشنده حتما باید به صورت یک قرارداد رسمی و قانونی تنظیم و ثبت گردد.
طبق قوانین تصویب شده در حوزه قرارداد پیش فروش در سال ۱۳۸۹ که دارای ۲۵ ماده و ۴ تبصره است، پیش فروشنده موظف است که واحد ساختمانی تکمیل شده را در زمین مشخص، با ویژگی‌های معین و در زمان مقرر به پیش خریدار که مالک آتی و قانونی آپارتمان مورد معامله است تحویل دهد. به این ترتیب بهتر است موارد زیر را در این قرارداد لحاظ کنید:
- ذکر دقیق نام و مشخصات طرفین قرارداد
- ذکر جزء‌به‌جزء امکانات واحد و مشخصات ساختمان اعم از سیستم گرمایشی، سرمایشی، انباری، پارکینگ، شماره طبقه واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌های آن، تعداد طبقات کلی ساختمان، نوع مصالح ساختمانی، نمای بیرونی و یا هر مورد دیگری که در پروانه ساخت و شناسه فنی آپارتمان قید شده
- تعیین جزییات دقیق قیمت واحد، تعداد اقساط، نحوه پرداخت و …
- تعیین دقیق زمان اتمام پروژه و تحویل واحد پیش فروش شده به خریدار
- بیمه کردن پروژه و درج مسئولیت‌های پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی
۱۰ نکته طلایی در تنظیم قرارداد خرید و پیش فروش آپارتمان
- در قانون پیش فروش آپارتمان تمامی مراحل باید از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسمی برسد. به این ترتیب تنظیم قولنامه صرف در مراکزی مانند بنگاه‌ها به هیچ وجه کفایت نمی‌کند.
- طبق قانون، انتشار آگهی پیش فروش آپارتمان بدون داشتن مجوز و یا قبل از اقدام به تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی از ۹۱ روز تا یکسال حبس را در پی خواهد داشت و یا اینکه پیش فروشنده محکوم به پرداخت جریمه‌ای معادل دو تا چهار برابر وجوه دریافتی خواهد شد.
- در تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان حتما صحت مدارک پیش فروشنده را مورد ارزیابی قرار دهید.
- پیش فروشنده می‌تواند همزمان با تنظیم سند رسمی حداقل ۱۰ درصد قیمت کل را از پیش خریدار وصول نماید.
- اگر پیش فروشنده به هر دلیل نتواند در زمان قید شده در قرارداد واحد مورد معامله را به پیش خریدار تحویل دهد و یا مشخصات فنی و کیفی واحد تحویل داده شده مطابق با توافقات انجام شده نباشد، ملزم به پرداخت خسارت به شخص خریدار خواهد بود.
- اگر پروسه ساخت‌وساز مطابق با توافقات ثبت شده در قرارداد پیش فروش انجام نشود، پیش خریدار می‌تواند ادامه پرداخت اقساط را به زمانی مؤکول کند که تأییدیه پیشرفت عملی در یک ماه را از مهندس ناظر دریافت نماید.
- در صورتیکه پیش خریدار در تسویه به موقع اقساط خود بد عهدی کند، پیش فروشنده می‌تواند ابتدا مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش نموده تا این مرجع اخطاریه لازم را که معمولا زمان آن یک ماه است برای پیش خریدار صادر نماید. اگر پیش خریدار نسبت به این اخطاریه بی‌توجهی کند طبق ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
- در قانون پیش فروش آپارتمان شرط مراجعه به داور و حل اختلافات احتمالی بین طرفین معامله پیش‌بینی شده‌است که در صورت بروز چنین مناقشاتی می‌توانید از طریق مراجع ذیربط اقدام نمایید.
- اگر مساحت واحد پیش فروش شده تا ۵ درصد بیشتر از صورت‌جلسه‌ی تفکیکی باشد، طرفین حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت اما اگر از ۵ درصد بیشتر بود خریدار می‌تواند مبلغ اضافه را پرداخت نموده و یا معامله را فسخ کند. در صورتیکه این اختلاف کمتر از ۵ درصد باشد باز هم پیش خریدار حق فسخ قرارداد را داشته و یا می‌تواند بر اساس نرخ روز بنا و نظر کارشناس معتبر قیمت را کسر نماید.
- پس از اتمام پروژه با تأیید نهایی مهندس ناظر و در صورت تسویه تمامی مطالبات، پیش خریدار می‌تواند جهت درخواست انتقال سند رسمی به خود، به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نماید.
قرارداد پیش خرید و فروش آپارتمان از یکسو به پیش فروشنده کمک می‌کند تا بخشی از هزینه‌های ساخت‌وساز را از طریق وجوه پرداختی پیش خریدار تأمین نماید و از سوی دیگر به پیش خریدار این فرصت را می‌دهد تا واحد آپارتمانی خود را به صورت اقساط خریداری نماید اما از آنجاییکه همه افراد به قوانین حاکم بر این نوع قراردادها آگاهی ندارند و همچنین هر ملک شرایط ویژه و خاص خود را دارد پیشنهاد می‌کنیم که برای تنظیم چنین قراردادهایی حتما از مشاوره وکلای آگاه و یا شرکت‌های مهندسی معتبر مثل گروه سروین استفاده نمایید.
منبع: ساختمان
